Das Berichtsjahr 2020 ist in jeglicher Hinsicht ein besonderes gewesen. Mit der Corona-pandemie ist die gesamte Bevölkerung in einem seit 75 Jahren nicht dagewesenen Maße beeinträchtigt worden.
Die Wohnbau GmbH hat die Pandemie – wie die gesamte Branche – ökonomisch gut bewältigt. Es ergab sich z. B. kein wesentlicher Anstieg offener Forderungen aus der Vermietung, insbesondere auch aufgrund der geringen Gewerbequote im Bestand der Wohnbau-Gruppe (1,2 % der Mieteinheiten). Der Corona-bedingte Anteil der offenen Posten zum Bilanzstichtag betrug Ende 2020 nur 0,12 % der Jahressollmiete von 161,9 Mio. Euro und besitzt keine ergebnisrelevante Bedeutung.
Die Pandemie hat einen massiven Schub bei der Digitalisierung des Vermietungsprozesses und der verwaltungsinternen Abläufe mit sich gebracht. Es hat sich gezeigt, dass die Wohnbau-Gruppe durch den hohen Digitalisierungsgrad die zusätzlichen Anforderungen, wie eine erhöhte Homeoffice-Quote, ohne Beeinträchtigung der Geschäftsprozesse abbilden konnte. Die Effizienz der betrieblichen Abläufe war weiterhin gegeben. Mit dem eigenen Mieterportal, der 2019 eingeführten digitalen Vermarktungssoftware Immomio und den verbesserten bzw. kurzfristig neu geschaffenen technischen Voraussetzungen für mobiles Arbeiten im Homeoffice konnten wir den Herausforderungen zeitnah begegnen. Unsere Mieter haben deshalb in den Lockdown-Phasen ein konstantes Service-Niveau erlebt.
Eine weitere Herausforderung ergab sich aus dem Mietendeckel auf dem Berliner Teilmarkt. Mit dem Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) wurde im Laufe des Februars 2020 eine starre Begrenzung maximal möglicher Mieten eingeführt, die ab November desselben Jahres zu Mietsenkungen in laufenden Verträgen führte, wenn bestimmte Mietobergrenzen überschritten wurden. Aufgrund eines relativ hohen Anteils geförderter oder nach 2014 errichteter Wohnungen unterlagen nur 65 % unseres Berliner Wohnungsbestandes den Bestimmungen des Mietendeckels. Da der Mietendeckel am 15. April 2021 vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig eingestuft wurde, wird nun auch rückwirkend wieder die BGB-konforme Miete in den Berliner Wohnungsbeständen erhoben.
Auch 2020 ist die Wohnbau-Gruppe gewachsen. Einmal mehr zeigt sich auf längere Sicht, wie sich Wachstumsimpulse aus Bestandsankäufen und aus eigenen Projektentwicklungen bzw. Nachverdichtungsmaßnahmen abwechseln. Konnten 2019 noch 1.497 Wohnungen angekauft werden und 273 Wohnungen erstmals aus eigenen Neubauprojekten vermietet werden, kehrte sich das Verhältnis im Berichtsjahr um. So erweiterte die Wohnbau ihren Wohnungsbestand durch 173 Wohnungen aus Neubaumaßnahmen und Dachaufstockungen. Zum 31.Dezember 2020 wies der Wohnbau-Konzern mit 19.907 Wohnungen und 250 Gewerbeeinheiten einen eigenen Immobilienbesitz von 20.157 Einheiten aus (Vj. 19.978).
Ende 2020 hat die Wohnbau eine Wohnanlage mit 51 freifinanzierten Wohnungen und vier Gewerbeeinheiten in Bonn-Beuel erworben. Der Besitzübergang der Liegenschaft erfolgte zum 1. April 2021.
Grundsätzlich haben Forward Deals von Neubauprojekten eine große Bedeutung in der Unternehmensstrategie der Wohnbau. Die Wohnbau erwirbt dabei sehr frühzeitig, in der Regel vor Erteilung des Baurechts, das von einem Projektentwickler fertigzustellende Projekt. Im 2. Quartal 2020 wurde damit ein weiteres Wohnungsbauprojekt im Münchener Westen erworben. Auf dem Grundstück soll bis Ende 2022 eine Wohnanlage mit 63 preisgebundenen Wohnungen entstehen.
Außerdem konnten im 3. Quartal 2020 zusammen mit der kommunalen VEBOWAG der Erwerb unbebauter Grundstücksflächen „Am Vogelsang“ mit Baurecht in Bonn-Endenich kaufvertraglich vereinbart werden. Auf dem Areal wird die Wohnbau-Gruppe eine Wohnanlage mit ca. 250 Wohnungen – davon ca. 135 öffentlich gefördert – errichten. Die Wohnbau Service wird hierbei als Erschließungsträgerin für die VEBOWAG, die Wohnbau GmbH sowie die städtischen Flächen agieren.
Im Berichtsjahr befanden sich Projekte mit 1.100 Wohnungen und einem Investitionsvolumen von rund 330 Mio. Euro im Bau und in der Planungsphase.
Traditionell besitzen Werterhalt und -entwicklung einen hohen Stellenwert in der Unternehmensstrategie der Wohnbau-Gruppe. Neben Neu- und Umbaumaßnahmen stellen regelmäßige Instandsetzungen und Modernisierungen an vorhandenen Bestandsgebäuden und Wohnungen einen relevanten Anteil am Gesamtumfang der Investitionen dar. So wurden im Berichtsjahr 410 Wohnungen bei Mieterwechseln einzelmodernisiert. In konsequenter Fortführung unserer Modernisierungsstrategie richten wir unsere Investitionen auf die Verringerung von CO2-Emissionen aus. Hierbei ertüchtigen wir zuerst die Gebäudehüllen und erneuern dann abgestimmt auf den niedrigeren Wärmebedarf unsere Heizanlagen. Diese beinhalten auch regenerative Anlagenbestandteile. Durch diese Strategie hat die Wohnbau GmbH schon in der Vergangenheit ihre CO2-Emissionen deutlich reduziert. Aufgrund der aktuellen Klimagesetzgebung entwickelt unsere Gesellschaft ein Scoring-Modell, mit dem systematisch unsere Wohnanlagen sowohl auf absolute als auch relative CO2-Emissionen untersucht und bewertet werden. Die Ergebnisse werden danach in unserer zehnjährigen Investitionsplanung abgebildet. Dabei behalten wir die Wärme- und Betriebskosten im Blick, sodass es zu keiner überproportionalen Belastung für unsere Mieter kommt.
Die gesamten technischen Arbeiten (ohne Neubauprojekte) umfassten in 2020 ein Ausgabevolumen von 37,2 Mio. Euro (Vj. 35,0 Mio. Euro).
Unsere Tochtergesellschaft Wohnbau Service Bonn GmbH verwaltete 2020 insgesamt 4.257 Wohnungen in 107 Wohnungseigentümer-Gemeinschaften sowie für einen einzelnen Eigentümer ein Portfolio von 357 Gewerbeobjekten. Die Wohnbau Service Bonn GmbH organisiert darüber hinaus einen Großteil des Hausmeisterservices in den Wohnbausiedlungen vor Ort und stellt mit ihren Dienstleistungen die Zufriedenheit unserer Mieter sicher.
In der gesamten Wohnbau-Gruppe wurden am Ende des Berichtsjahres 243 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter beschäftigt, die gerade während der Corona-Pandemie außerordentlichen Einsatz gezeigt haben. Ihre Bereitschaft, insbesondere den Weg hin zu einer deutlich höheren Digitalisierung der Geschäftsprozesse aktiv zu beschreiten, verdient besondere Anerkennung. Ebenso bedanken wir uns beim Aufsichtsrat der Wohnbau- Gruppe sowie unseren Geschäftspartnern, die mit dazu beigetragen haben, das Jahresergebnis von 40,8 Mio. Euro (Vj. 33,8 Mio. Euro) zu erwirtschaften.
2021 wird es – das zeigt sich zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Geschäftsberichts – weitere Fortschritte in der EDV-Unterstützung von Kernprozessen und Kundenkontakten der Wohnbau geben. Die Corona- Pandemie beschleunigt weiterhin den Trend, die Bewerbungen um freie Wohnungen sowie das komplette Mietverhältnis bequem mobil vom Smartphone oder Tablet aus zu managen. Der nächste Meilenstein wird z. B. die Vernetzung der vielen digitalen Einzelprozesse beinhalten.
Die Bundestagswahl im Herbst 2021 lässt erneut die Themen bezahlbares Wohnen und Klimaschutz ins Zentrum des politischen Interesses rücken. Mit unserem Engagement im mietpreisgedämpften Wohnungsbau sowie in die CO2-optimierte Gebäudeeffizienz stehen beide Themen bei uns schon seit längerer Zeit im Fokus.
Weitere Informationen zur Wohnbau-Gruppe finden Sie auf unserer Homepage unter wohnbau-gmbh.de.
Bonn, im August 2021