Am 20. März 1951 trat das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kraft. Es bildet bis heute die rechtliche Grundlage für das Zusammenleben im urbanen Geschosseigentum. Auch die Wohnbau Service Bonn GmbH (WSB) als Tochtergesellschaft der Wohnbau GmbH hat sich seit ihrer Gründung 1998 nach den jeweils gültigen Bestimmungen des WEG ausgerichtet. Was nach einer Selbstverständlichkeit klingt, ist durch die wachsende Bedeutung der Rechtsprechung immer komplizierter geworden. Wobei der sich wandelnde rechtliche Rahmen natürlich auch das Tätigkeitsspektrum der Wohnungsverwaltungen verändert – ganz besonders nach der jüngsten WEG-Novelle vom 1. Dezember 2020. Die WSB hat sich darauf eingestellt.
70 Jahre Wohnungseigentumsgesetz
Gesetzlicher Rahmen fpr 10 Mio. Eigentumswohnungen
10 Millionen Eigentumswohnungen in rund einer halben Million Eigentümergemeinschaften gibt es nach den jüngsten Hochrechnungen in Deutschland. Das spiegelt die enorme Bandbreite, aber auch die große wohnungspolitische und volkswirtschaftliche Bedeutung des Geschosseigentums in Deutschland wider. In den 1950er Jahren wurde schnell klar, dass die Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht ausreichten, um Etageneigentum effizient und konfliktarm verwalten zu können. Die Adenauer-Regierung schuf deshalb relativ schnell ein eigenes Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG. Es bildet bis heute die Grundlage für die Wohneigentumsverwaltung.
Rekordverdächtig: Nur drei Gesetzesnovellen in 70 Jahren
Im Laufe der letzten 70 Jahre erwies sich das Gesetz als überaus stabil. Es wurde nur dreimal novelliert: 1973, 2007 und jetzt zum 1. Dezember 2020. Fakt ist, dass die Entwicklung des Richterrechts, also die obergerichtliche Entscheidung von Einzelfällen und ihre nachfolgende Verallgemeinerung ein besonderes Kennzeichen des Wohneigentumsrechts geblieben ist. Insofern müssen neben den fachlichen immobilienwirtschaftlichen Kenntnissen eines Verwalters immer auch entsprechende juristische Kenntnisse vorhanden sein und gepflegt werden.
Verwalterbestellung wurde befristet
Bei der Verabschiedung 1951 ging der Gesetzgeber von eher kleinen Wohnungseigentumsanlagen mit mehrheitlich dort wohnenden Selbstnutzern aus, die vor allem im Neubau entstehen sollten – ein Beitrag zum Wiederaufbau und zur Eigentumsbildung. Umwandlungen und Aufteilungen von Bestandsgebäuden standen noch nicht im Fokus. Doch das änderte sich spätestens in den 1960er und 1970er Jahren, als Großsiedlungen auch als Wohnungseigentum gebaut wurden und die berühmt-berüchtigten Bauherrenmodelle wie Pilze aus dem Boden schossen. Bei der ersten Reform 1973 ging es dann vor allem darum, langfristig und unwiderruflich Verwalter zu bestellen. In Folge der Gesetzesnovelle wurde die Vertragsperiode der WEG-Verwalter auf fünf Jahre befristet.
Meilenstein 2007: Die Teilrechtsfähigkeit der WEG
2005 hat der BGH dann eine bahnbrechende Entscheidung getroffen: Die Gemeinschaft bürgerlichen Rechts ist rechtsfähig. Infolgedessen wurden auch die WEG-Gemeinschaften (teil-)rechtsfähig bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. In der WEG-Novelle 2007 wurde dieser Paradigmenwechsel dann auch umgesetzt. Nach außen – also Dritten gegenüber – tritt in allen das Vermögen der Gemeinschaft betreffenden Dingen die „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ auf, die durch ihren Verwalter als Organ vertreten wird. Bei Regelungen und Streitigkeiten untereinander agieren dagegen die einzelnen Mitglieder der WEG jeder für sich.
Prinzip der Einstimmigkeit aufgeweicht
Ein weiterer wichtiger Aspekt war die wohnungspolitisch gewollte Vereinfachung der Beschlussfassungen über energetische Modernisierungen. Galt bislang das Prinzip der Einstimmigkeit – die eine Sanierungsquote der WEG- nlagen von unter einem Prozent zur Folge hatte – wurde 2007 ein kompliziertes Doppelquorum eingeführt. Die Teilrechtsfähigkeit war übrigens auch ein wichtiger Meilenstein bei der gemeinschaftlichen Beantragung von Fördermitteln oder von Modernisierungsdarlehen. Bis dahin musste jeder Eigentümer für sich eine Finanzierung für seinen Lastenanteil abschließen.
2020: Eigentümergemeinschaften werden „voll rechtfähig“
Mit der jüngsten WEG-Reform Ende 2020 wurde nun die „Vollrechtsfähigkeit“ der Wohnungseigentümergemeinschaft mit allen Konsequenzen in das Gesetz aufgenommen. Außerdem sollten erneut Modernisierungsmaßnahmen und Nachrüstungen von z. B. Ladestationen für Elektroautos oder seniorengerechte Umbauten der Eingangsbereiche weiter erleichtert werden. Es reicht nun eine Zwei-Drittel-Mehrheit, wenn diese Eigentümer die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Die Kosten tragen übrigens alle, auch jene, die überstimmt wurden. Wenn diese Mehrheit nicht erreicht wird, haben zwar in jedem Fall einzelne Eigentümer einen Rechtsanspruch auf die gewünschten Maßnahmen, müssen aber die Kosten allein tragen, z. B. für den Glasfaseranschluss bis in die Wohnung.
Reaktion auf Corona: Video- und Onlineversammlungen möglich
Neben der Einführung der E-Mail als rechtlich gültigen Ersatz für die Schriftform kann nun auch die Videooder Online-Zuschaltung von Eigentümern für künftige Versammlungen beschlossen werden. Flexibler wird auch der Umgang mit Sonderrechten, z. B. die Möglichkeit, Freiflächen bzw. Stellplätze als Sondereigentum auszuweisen. Für Neubauten wird dies zu einer attraktiven Lösung werden, weil nicht jeder Eigentümer dauerhaft ein eigenes Auto besitzen möchte.
Professionalisierungsschub für die Verwalterzunft
Schließlich wird die Stellung der Verwalter erheblich gestärkt. Ähnlich den Geschäftsführern können sie nun als gesetzliche Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten fast unbeschränkbar auftreten. Die erweiterten Kontrollbefugnisse für Verwaltungsbeiräte sollen hier aber ein gewisses Gegengewicht bilden. Letztendlich leitet gerade die jüngste WEG-Novelle einen weiteren Professionalisierungsschub in der Verwalterzunft ein. Dazu gehören die Zertifizierung ab dem 01.12.2022 und die Weiterbildungspflicht im Umfang von 20 Stunden alle drei Jahre.