Ankauf und Neubau 2020

Die Wohnbau GmbH versteht sich als wachstumsorientierte Bestandshalterin. Sie kauft und baut, um Wohnungen langfristig erfolgreich zu bewirtschaften und zu entwickeln. Im Rückblick der letzten 20 Jahre wurde das historisch gewachsene bundesweite Portfolio bereinigt und auf heute 36 wirtschaftlich starke Standorte konzentriert. Damit wurde die Grundlage für ein nachhaltiges Unternehmenswachstum geschaffen.

In Übereinstimmung mit dieser langfristigen und nachhaltigen Unternehmensstrategie konzentriert die Wohnbau ihre Ankaufspolitik und die Projektentwicklungen auf genau diese prosperierenden Regionen. Sie wächst also genau dort, wo die demografischen und volkswirtschaftlichen Prognosen eine stabile Wohnungsnachfrage vorhersagen. Und: Die Wohnbau-Gruppe trägt – auch in wohnungspolitischer Hinsicht – mit ihren Neubau- und Nachverdichtungs-Maßnahmen genau dort zu einer Entspannung der Wohnungsmärkte bei, wo der Nachfragedruck besonders groß ist. So werden ausschließlich Neubauten erstellt, welche Mietwohnungen enthalten. Dabei beträgt der Anteil der öffentlich geförderten und preisgedämpften Wohnungen im Neubauprogramm mehr als die Hälfte.

Die drei Säulen der Wachstumsstrategie – Ankauf von Bestandsportfolios, Neubau im Rahmen von Projektentwicklungen und Nachverdichtungen mit Lückenbebauungen sowie Dachaufstockungen – kommen im Zeitablauf in unterschiedlichem Umfang zum Tragen. Dies liegt naturgemäß an vorhandenen Kaufopportunitäten und am langfristigen Projektablauf mit unterschiedlichen Fertigstellungsterminen.

Insgesamt sind im Jahr 2020 sieben Bestands-Wohnungen in der Münchener Maxvorstadt – mithin in bester Lage – hinzugekommen. Diese gehören zu einer am 1. Mai 2020 übernommenen Anlage aus der letzten Tranche eines 2019 erfolgten Paketankaufs. München bleibt also weiterhin im Fokus der Expansionsbemühungen.

Der Neubau steuerte im Berichtsjahr den größeren Beitrag zur Erweiterung des bewirtschafteten Wohnungsbestandes bei. An insgesamt vier Standorten startete die Erstvermietung von Neubauwohnungen. Insgesamt 37 Wohneinheiten in Hamburg-Altona wurden im Juni bzw. Juli 2020 erstvermietet. Im 4. Quartal 2020 begannen die Erstbezüge der Neubauten in Bonn-Endenich (34 WE) sowie Düsseldorf-Heerdt (90 WE, 1. Bauabschnitt). In Bonn und Düsseldorf wurden außerdem jeweils Kindertagesstätten errichtet, die beide in der zweiten Jahreshälfte fertiggestellt und vermietet wurden. Zusätzlich erfolgten im Berichtsjahr Fertigstellungen und Erstbezüge von zwölf neuen Dachgeschoss-Wohnungen in Kiel. Damit tritt das langjährige Nachverdichtungsvorhaben
im Kieler Stadtteil Holtenau in seine Endphase.

Drei Eigentumswohnungen aus der Anlage in Bonn-Heiderhof wurde zum Ende des Berichtsjahres veräußert, sodass saldiert ein Zuwachs von 177 Wohnungen in 2020 zu verzeichnen war. Zum 31.Dezember 2020 bewirtschaftete der Wohnbau-Konzern damit 19.907 Wohnungen und 250 Gewerbeeinheiten, also insgesamt 20.157 eigene Objekte (Vj. 19.978). Dieser Gesamtbestand setzt sich somit zu 98,8 % aus Wohn- und zu 1,2 % aus Gewerbeeinheiten zusammen.

Noch im Berichtsjahr hat die Wohnbau-Gruppe insgesamt 333 Wohnungen an den Standorten Bremen und Celle veräußert. Der Besitzübergang erfolgte im Mai 2021.

Zum Ende des Berichtsjahres hat die Wohnbau außerdem eine Wohnanlage mit 51 freifinanzierten Wohnungen und vier Gewerbeeinheiten in Bonn-Beuel erworben. Der Besitzübergang der Liegenschaft erfolgte zum 1. April 2021.

Neben den größeren Projektentwicklungen, die häufig von einem Bauträger oder Projektentwickler im Rahmen eines Forward Deals frühzeitig erworben werden, sind es immer wieder Nachverdichtungsmaßnahmen auf eigenem Grund und Boden, die als Beitrag zum Wohnungsneubau in Angriff genommen werden. Allerdings eignen sich nur ausgewählte Gebäude und Dachgeschosse für Aufstockungen oder Dachausbauten. Die Gebäudestatik muss den Ausbau zulassen, nachträgliche Auflagen zum Brand- und Lärmschutz und zu den Stellplatznachweisen müssen wirtschaftlich darstellbar sein. Im Regelfall werden solche Maßnahmen mit umfassenden Sanierungen der Gebäudesubstanz verbunden.

In Summe investierten die Wohnbau Gesellschaften 2020 ca. 96 Mio. Euro in ihre Immobilien, davon rund 81 Mio. Euro allein in Neubaumaßnahmen.

Weiterhin befinden sich 1.100 Wohnungen mit 330 Mio. Euro im Bau oder in der Planungsphase. Die geplanten Fertigstellungen erstrecken sich bis weit ins Jahr 2023, bei einem Bauprojekt in Bonn bis voraussichtlich 2027.

Zu erwarten ist, dass in den nächsten Jahren weitere Bestandsankäufe ihren Wachstumsbeitrag leisten werden, wenn Objektqualität, Standort und Preis einen Erwerb sinnvoll erscheinen lassen. Die Wohnbau ist ständig auf der Suche nach geeigneten Objekten, vorrangig an ihren jetzigen Standorten. Insbesondere geförderter und mietpreisgedämpfter Wohnungsbau – gute Gebäudesubstanz und passende Lage vorausgesetzt – stehen im Fokus.

Schon heute unterliegen 1.277 öffentlich geförderte Wohnungen (7 % des Wohnungsbestands) Belegungs- und Mietpreisbindungen. 5.180 Wohnungen (26 % des Bestands) unterliegen einer Belegungsbindung, die teilweise noch aus der Zeit der Industrie-verbundenen Werkswohnungen resultiert. Allein aus den im Bau befindlichen Projektenwicklungen werden zwischen 2021 und 2023 mehr als 700 geförderte Wohnungen oder mietpreisgedämpfte Wohnungen in die Erstvermietung kommen. Die Wohnbau zeigt damit ihre soziale Verantwortung.

Da die Phase der Ankaufsprüfung immer kürzer wird, ist die schnelle Absicherung des notwendigen Fremdkapitals ein zunehmend wichtiger Vorteil in den Kaufverhandlungen. Die Wohnbau kann hier auf kurzfristig abrufbare Kreditlinien zurückgreifen.

Der Cash Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit (111 Mio. Euro im Jahr 2020), insbesondere aus den regelmäßigen Mieteinnahmen, zeigt die hohe Innenfinanzierungsfähigkeit der Wohnbau – die verfügbaren Beleihungsreserven erlauben zusätzliche Flexibilität und Verhandlungsspielräume: Die Wohnbau ist eine seröser und finanziell starker Partner bei Paketkäufen und Projektentwicklungen.

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