Lagebericht für 2020

Wirtschaftliches Umfeld und Geschäftsverlauf

Entwicklung im Immobiliensektor

Ungeachtet der Rezession der Wirtschaft und der pandemiebedingten rückläufigen Arbeitsmarktparameter, war die Entwicklung in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft auch im Jahr 2020 weiterhin vergleichsweise stabil. Insgesamt hatte die Verschlechterung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Vergleich zu anderen Branchen nur geringe Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit der Wohnungswirtschaft. Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft musste im Jahr 2020 somit nur leichte Einbußen hinnehmen und verlor im Vorjahresvergleich 0,5 % ihrer Wirtschaftsleistung (Vj. + 1,0 %), womit sich auch im Krisenjahr ihre stabilisierende Funktion für die Gesamtwirtschaft offenbarte. Eine höhere Wirtschaftsleistung als im Jahr zuvor konnte 2020 allein die Bauwirtschaft verbuchen (+1,4 %). Insbesondere der Wohnungsbau und der öffentliche Bau expandierten weiter deutlich.

Für den Anstieg der bundesweiten Nettokaltmieten weist das Statistische Bundesamt im Jahresdurchschnitt 2020 ein im Vergleich zum Vorjahr unverändertes Plus von 1,4 % aus. Die Nettokaltmieten entwickelten sich somit über der allgemeinen Inflationsentwicklung (+ 0,5 %).

Etwas stärker als die Mieten sind deutschlandweit die Baupreise gestiegen. Der Preisindex für den Wohnungsneubau schloss bei einem Plus von 1,6 % im Jahresmittel 2020 wieder auf einem moderaten Niveau (Vj. 4,3 %). Bei den Baukosten für Instandhaltungen an bestehenden Wohngebäuden war die Preissteigerung mit 2,2 % im Berichtsjahr etwas dynamischer (Vj. 4,2 %).

In regionaler Betrachtung zeigen die Wohnungsmärkte weiterhin sehr unterschiedliche Entwicklungstrends. Während in den wachsenden Städten und Regionen der Leerstand aufgrund der starken Nachfrage unter die notwendige Fluktuationsreserve gesunken ist, führen die Bevölkerungsverluste in ländlichen, peripheren und/oder strukturschwachen Regionen zu Wohnungsleerständen sowie einer Ausdünnung von Versorgungseinrichtungen. Zusätzlich zum quantitativen Nachfragedruck führen weiter strikte Bauauflagen, Baustandards und die hohen Erwerbsnebenkosten in größeren Kommunen zu steigenden Baupreisen.

Im Vergleich zum Vorjahr beträgt das Plus bei Baugenehmigungen für neue Gebäude als auch für Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden bei nachlassender Dynamik 2,2 % bzw. knapp 8.000 Wohnungen (Vj. + 4,0 %). Die daraus folgende Angebotssteigerung reicht jedoch noch nicht aus, um die Nachfrage und das in den vergangenen Jahren entstandene Neubaudefizit zu decken. Bauherren stehen neben langwierigen Verfahren weitere Hürden im Weg, wie eine steigende Normen- und Auflagenflut im Baugenehmigungsverfahren, zu geringe Baukapazitäten und eine in der Bevölkerung überwiegend geringe Akzeptanz für Neubauprojekte, insbesondere bei innerstädtischen Nachverdichtungen.

Wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland (gesamt)

Aufgrund der Corona-Pandemie ist die deutsche Gesamtwirtschaft in 2020 nach einer zehnjährigen Wachstumsphase in eine Rezession geraten. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt ging nach Angaben des Statistischen Bundesamtes um 4,9 % zurück (Vj. + 0,6 %).

Die Pandemielage hat einen langjährigen positiven Trend am deutschen Arbeitsmarkt beendet, dank verschiedener arbeitsmarktpolitischer Instrumente nahm die Arbeitslosigkeit aber nur vergleichsweise moderat zu. Die Arbeitslosenquote stieg auf 5,9 % (Vj. 5,0 %). Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes waren im Jahresdurchschnitt rund 44,8 Millionen Personen mit Arbeitsort in Deutschland erwerbstätig ( -1,1 % zum Vorjahr). Einen leichten Rückgang gab es auch bei den Einkommen; die Bruttomonatsverdienste einschließlich Sonderzahlungen fielen im Jahresmittel 2020 um – 0,7 % zum Vorjahr.

Die Verbraucherpreise in Deutschland erhöhten sich im Jahresdurchschnitt 2020 nur um 0,5 % und damit weniger stark als im Vorjahr (2019: + 1,4 %). Eine niedrigere Inflationsrate von 0,3 % wurde zuletzt in der Finanz- und Wirtschaftskrise im Jahr 2009 ermittelt. Ein Grund für die niedrige Jahresteuerungsrate waren die temporäre Senkung der Mehrwertsteuersätze, die sich in der zweiten Jahreshälfte dämpfend auf die Verbraucherpreise auswirkten sowie der sich verstärkende Preisrückgang um – 4,8 % bei Energieprodukten (Vj. + 1,4 %).

Wohnbau-Gruppe

Die positive Geschäftsentwicklung der Wohnbau-Gesellschaften hat sich im Berichtsjahr fortgesetzt. Unsere Prognosen zu Umsatz und Jahresergebnis für 2020 gemäß Vorjahresbericht wurden um + 6,0 Mio. € bzw. + 1,6 Mio. € leicht übertroffen. Auch in der Corona-Pandemie konnten wir unter Ein-haltung strenger Hygienemaßnahmen sämtliche Geschäftsprozesse erfolgreich aufrechterhalten. Zudem war auch in der Pandemie die Wohnraumnachfrage in unserem Portfolio ungebrochen hoch. Die Bewerberzahlen von Interessenten und analog die Anzahl an Mieterwechseln zeigten im Jahresverlauf – bei einem insgesamt eher verhaltenen 1. Halbjahr – insbesondere im 3. Quartal wieder eine deutliche Zunahme. Mutmaßlich kam es nach dem ersten Lockdown zu einem Aufholeffekt wechselwilliger Mieter, die ihre Kündigung zeitlich hinausgezögert haben.

Im Zusammenhang mit der Pandemie ergab sich kein wesentlicher Anstieg offener Forderungen aus der Vermietung, insbesondere auch aufgrund der geringen Gewerbequote im Bestand (1,2 % der Mieteinheiten). Der bilanzielle Forderungsanstieg um 182 T€ auf 739 T€ geht vielmehr einher mit dem deutlichen Wachstum von Umsatz und Bestand, insbesondere aus erstmaligen Nebenkosten-Abrechnungen für die in 2019 erworbenen rd. 1.500 Wohneinheiten. Der Corona-bedingte Anteil der Offenen Posten zum Bilanzstichtag infolge temporärer Zahlungsschwierigkeiten beträgt 187 T€. Hiervon entfallen 59,5 T€ auf Wohnungsmieter und 127,5 T€ auf Gewerbemieter. Mit rückständigen Mietern sind überwiegend Rückzahlungsvereinbarungen getroffen worden.

Als Bestandshalter mit langfristiger Perspektive und mit Fokus auf Wohnimmobilien, wollen wir unser Immobilienportfolio nachhaltig bewirtschaften und an ausgewählten Standorten im Bundesgebiet gezielt durch Bestandserwerbe erweitern und durch wohnraumschaffende Neubau- und Nachverdichtungsbaumaßnahmen verjüngen. Im Berichtsjahr ergänzten wir unseren Bestand entsprechend um insgesamt 177 (saldiert) Wohneinheiten und zwei (saldiert) Gewerbeeinheiten aus Erwerbsaktivität und Neubaumaßnahmen. Der durchschnittliche Mietzins unserer Wohnungen zum 31. Dezember 2020 erhöht sich um 0,16 €/m² auf 9,15 €/m² (Vj. 8,99 €/m²).

Im Rahmen regelmäßig durchgeführter Instandhaltungen und qualitativer Verbesserungen unserer Vermietungsobjekte standen gleichermaßen technische Bau- und Erhaltungsarbeiten sowie Modernisierungsmaßnahmen im Fokus unserer Geschäftstätigkeit ( Kapitel 3. Investitionen).

Zusätzlich zu unseren bereits in den Jahren 2018 in Düsseldorf, Berlin und Bonn (insgesamt 384 WE) und 2019 in Düsseldorf-Lörick (221 WE) im Rahmen von Forward-Deals erworbenen Neubauprojekten, wurde im 2. Quartal 2020 ein weiteres Wohnungsbauprojekt im Münchener Westen (München-Lochhausen) erworben. Auf dem Projekt-Grundstück soll bis voraussichtlich Ende 2022 eine Wohnanlage mit 63 preisgebundenen Wohnungen entstehen. Im Berichtsjahr befanden sich Projekte mit 653 Wohnungen und einem Investitionsvolumen von rund 243 Mio. € im Bau.

Des Weiteren konnten im 3. Quartal 2020 zusammen mit der kommunalen VEBOWAG (Vereinigte Bonner Wohnungsbau AG) unbebaute Grundstücksflächen „Am Vogelsang“ mit Baurecht in Bonn-Endenich erworben werden. Auf ihrem Areal wird die Wohnbau-Gruppe bis zum Jahr 2027 eine Wohnanlage mit ca. 250 Wohnungen – davon ca. 135 öffentlich-gefördert – errichten. Die Wohnbau Service wird hierbei als Erschließungsträger für die VEBOWAG, die Wohnbau GmbH sowie die öffentlichen, städtischen Flächen auftreten. Im Bereich Verwaltung zeigten sich deutlich die Vorteile der digitalen Transformationen von Arbeitsprozessen, die wir im Gruppenverbund kontinuierlich vorantreiben. Zur effektiven Sicherstellung der Betriebsabläufe standen Projekte zum mobilen Zugriff sowie zur mobilen Arbeitsweise im Fokus. Schon vor der Covid-19 Pandemielage erfolgte die Ausstattung der Mitarbeiter mit mobilen Endgeräten (Notebooks und Mobiltelefone). Hierdurch war gewährleistet, dass Geschäftsprozesse auch ortsunabhängig aus dem Home-Office/mobilen Office erledigt werden konnten. In der Kommunikation mit unseren Mietern und Mietinteressenten führten die Abschlüsse unserer Projekte eines Customer-Relationship-Management-Systems (CRM) sowie eines digitalen Interessenten- und Vermarktungsprozesses zu einer effizienten, transparenten Abbildung und Bündelung von Kommunikationsverläufen mit Mietern einerseits sowie Anfragen von Mietinteressenten andererseits.

Umsatz

Hausbewirtschaftung, Vermietung eigener Bestände

Die Umsatzzahlen unserer Gesellschaften bestätigen wiederholt die positive Entwicklung der Wohnbau-Gruppe. Nach dem letztjährigen Ausbau unseres Wohnungsportfolios um knapp 10 % mit insgesamt 1.770 Wohnungszugängen – davon 1.497 Wohnungen aus Ankäufen und 273 Wohnungen aus Neubaumaßnahmen – an Standorten wie München, Berlin, Köln, Düsseldorf und Stuttgart, entfalteten diese im Berichtsjahr erstmals ganzjährig ihre volle Wirkung auf die Kennziffern zur Hausbewirtschaftung bzw. unseren Unternehmenserfolg.

Basierend auf dieser quantitativen Verstärkung unserer Vermietungsangebote, unserer kontinuierlichen Überprüfung des gebotenen Mieterhöhungspotenzials im Bestand sowie marktgerechter Vertragsabschlüsse bei Neu- und Erstvermietungen ist das Sollmietenaufkommen aller Vermietungsarten bei einem Plus von 8,4 % auf 161,9 Mio. € angestiegen.

Im Detail setzt sich der Mietanstieg im Jahr 2020 aus den folgenden Einzelpositionen zusammen:

Die Sollmietenzugänge der Zukäufe aus dem Jahr 2019 (1.497 WE und 44 GE) und 2020 (7 WE und 2 GE) leisten mit 8,1 Mio. € den größten Beitrag zum Wachstum der Mieteinnahmen (+ 5,4 %). Die Wohnanlagen unserer im Vorjahr getätigten Ankäufe in Berlin sind aufgrund der hohen Zahl öffentlich-geförderter Wohnungen (588 von 761 Wohnungen) überwiegend von den Restriktionen des im Berichtsjahr eingeführten Mietendeckels ausgenommen. Die Mieteinnahmen aus neu errichteten Vermietungseinheiten (Neubau/Nachverdichtung) in Höhe von 1,4 Mio. € setzen sich aus denen im Vorjahr (+ 0,8 Mio. €) und den Neubauten aus dem Jahr 2020 zusammen (+ 0,7 Mio. €).

Die folgende Übersicht zeigt die Entwicklung weiterer Kennziffern unserer Hausbewirtschaftung im Jahresvergleich 2020 und 2019:

Der zum 31. Dezember 2020 ausgewiesene durchschnittliche Mietzins im Wohnungsbestand erhöht sich um 0,16 €/m² bzw. 1,8 % im Vergleich zum Vorjahresstichtag. Die Durchschnittsmiete im Bestand würde ohne die Berücksichtigung der Mietsenkungen aufgrund des Mietendeckels in Berlin bei 9,19 €/m² (+ 2,2 % zum Vj.) liegen.

Unsere durchschnittliche Fluktuationsrate – gemessen am zeitanteiligen Wohnungsbestand – ist im Berichtsjahr mutmaßlich Corona-bedingt erneut minimal gesunken und erreicht den niedrigsten Stand in den letzten 10 Jahren.

Am 31. Dezember 2020 standen 144 der 19.907 Wohnungen leer (Vj. 113 von 19.730 WE). Der Anstieg ist beeinflusst von einer im fortgeschrittenen Jahresverlauf startenden Erstvermietung in Düsseldorf-Heerdt und teilweise erst zeitlich später einsetzenden Erstbezügen. Die Erlösschmälerungsquote, d.h. die gesamten Erlösschmälerungen aufgrund von Leerstandzeiten, Mietminderungen und -kürzungen im Verhältnis zum gesamten Sollmietenaufkommen im Berichtsjahr, beträgt 0,98 %. Im Jahr 2019 lag diese bei 1,16 %.

Sonstige Geschäftsfelder

Im Geschäftsfeld der Fremdverwaltung von Immobilien hat die Wohnbau Service Bonn GmbH einen Umsatz von 1.815 T€ (Vj. 1.733 T€) und damit eine Steigerung von 4,7 % erwirtschaftet. Der für die Komplettbetreuung des Gewerbeportfolios eines großen Fremdeigentümers erzielte Teilumsatz betrug 555 T€ (Vj. 554 T€). Die Gesamtzahl der verwalteten Einheiten zum Jahresende beträgt 4.257 Wohnungen, 42 Gewerbeeinheiten und 2.593 PKW-Stellplätze in insgesamt 107 Eigentümergemeinschaften. Im Bereich der Gewerbemietverwaltung sind es 97.345 qm, 244 Stellplätze und 13 Wohnungen in 38 Liegenschaften. Das Jahr 2020 war durch die Pandemie und die dadurch geänderten Abläufe geprägt. In weiten Teilen das Jahres konnten keine Eigentümerversammlungen stattfinden. Es wurde die Strategie weitergeführt, sehr kleinen und unwirtschaftlichen Kunden keine Verlängerungsangebote zu machen.

Ein wesentliches Volumen von Umsatz und Ergebnis unserer Service-Gesellschaft entfällt regelmäßig auf die Wärmelieferungen der drei Heizwerke in Bonn, Koblenz und München. Einschließlich der Bestandsveränderungen für noch nicht abgerechnete Lieferungen erzielte diese Sparte im Berichtsjahr eine Leistung von 2.123 T€ (Vj. 2.215 T€) aus Wärmelieferungen an konzernexterne Abnehmer. Durch den Corona-Lockdown und die dauerhafte Anwesenheit vieler Nutzer in den Wohnungen haben sich neue, bislang unbekannte Lastzustände in den Heizwerken eingestellt. Der Betriebsablauf war mit entsprechenden Anpassungen dennoch weitgehend störungsfrei und die Wärmeversorgung jederzeit gewährleistet.

Investitionen

Mit unserem neuen Immobilieninvestment im Berichtsjahr im Ankauf und Neubau sowie in aktivierungsfähige Sanierungsmaßnahmen und geleistete Zahlungen für noch im Bau befindliche Anlagen bekräftigten wir unsere Wachstumsambitionen.

Bestandsentwicklung

Das Bewirtschaftungsportfolio der Wohnbau ist im Berichtsjahr bei insgesamt 177 Wohnungszugängen um knapp 1 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen.

Die zum 1. Mai 2020 übernommene Anlage aus der letzten Tranche eines im Vorjahr getätigten Paketankaufs ergänzt unser Bewirtschaftungsportfolio um sieben Wohnungen in bester Lage in München.

Infolge von Neubaufertigstellungen erweiterten wir an vier Standorten unser Wohnraumangebot. Die insgesamt 37 Wohneinheiten in Hamburg-Altona wurden zu Juni bzw. Juli erstvermietet (37 WE). Im 4. Quartal starteten die Erstbezüge der Neubauten in Bonn-Endenich (34 WE) sowie Düsseldorf-Heerdt (90 WE). In Bonn und Düsseldorf wurden – die beiden Wohnungsbauprojekte ergänzend –jeweils Kindertagesstätten errichtet, die beide in der 2. Jahreshälfte fertiggestellt und vermietet wurden. Zusätzlich erfolgten im Berichtsjahr Fertigstellungen und Erstbezüge von zwölf neuen Dachgeschoss-Wohnungen in Kiel.

Zum 31.Dezember 2020 weist der Wohnbau-Konzern mit 19.907 Wohnungen und 250 Gewerbeeinheiten ein Verwaltungsvermögen von 20.157 Einheiten aus (Vj. 19.978). Dieser Gesamtbestand setzt sich somit zu 98,8 % aus Wohn- und zu 1,2 % aus Gewerbevermietungseinheiten zusammen.

Zum Ende des Berichtsjahres hat die Wohnbau eine Wohnanlage mit 51 frei-finanzierten Wohnungen und 4 Gewerbeeinheiten in Bonn-Beuel erworben. Der Besitzübergang der Liegenschaft erfolgt zum 1. April 2021.

Neu- und Umbau

Der aktuelle Status unserer laufenden Neubau- und Nachverdichtungsaktivitäten werden in der nachfolgenden Übersicht dargestellt (Sortierung nach geplanter Fertigstellung):

Sanierung, Instandhaltung, Modernisierung

Neben Neu- und Umbaumaßnahmen stellen regelmäßige Instandsetzungen und Modernisierungen an vorhandenen Bestandsgebäuden und Wohnungen einen gewichtigen Anteil am Gesamtumfang unserer Investitionsausgaben dar. Im Berichtsjahr führten wir in 410 unserer Wohneinheiten Einzelmodernisierungen bei Mieterwechseln durch, die überwiegend im Erhaltungsaufwand des Jahresabschlusses erfasst sind.

Neben nachfrageorientierten Maßnahmen wie beispielsweise nachträglichen Balkonanbauten wollen wir die Qualität des bestehenden Gebäudestandards durch Modernisierungsmaßnahmen nachhaltig bewahren und die Gebäudesubstanz gezielt optimieren. Daher führen wir in unseren Bestandsobjekten kontinuierlich größere technische Baumaßnahmen durch.

Die gesamten technischen Arbeiten (ohne Neubauprojekte) hatten in 2020 ein Ausgabevolumen von 37,2 Mio. € (Vj. 35,0 Mio. €). Dies verteilte sich mit 33,6 Mio. € (Vj. 31,1 Mio. €) auf den laufenden Betriebsaufwand für die Hausbewirtschaftung (GuV) und mit 3,6 Mio. € (Vj. 3,7 Mio. €) auf Aktivierungen in den Anlagen im Bau.

Der o. g. laufende Betriebsaufwand beinhaltet Ausgaben für Modernisierungsmaßnahmen sowie für sonstige geplante und ungeplante Instandhaltungsarbeiten.

Vermögens- und Ertragslage

Nach den umfangreichen Erwerben und Baufertigstellungen im Vorjahr haben wir unsere Wachstumsambitionen auch im Berichtsjahr weiterverfolgt. Die zahlreichen Zugänge wirkten sich im Geschäftsjahr 2020 erstmals ganzjährig aus.

Vermögenslage

Verdichtet nach dem Kriterium ‚lang- und kurzfristig‘ ergibt sich zum Jahresende folgende Vermögens- und Kapitalstruktur der Wohnbau GmbH:

Nach dem signifikanten Anstieg im Vorjahr erhöhte sich das bilanzielle Gesamtvermögen der Wohnbau-Gruppe im Geschäftsjahr 2020 um 3,3 %, respektive um 70,5 Mio. € auf 2,24 Mrd. €. Nach Fertigstellung einer Wohnanlage in Bonn und einer Kindertagesstätte in Düsseldorf sowie nach Rest-Zugängen aus dem letztjährigen Portfoliokauf in München wuchs der Immobilienbestand um rund 53 Mio. €. Bei den Sonstigen langfristigen Vermögenswerten (93,4 Mio. €) handelt es sich, neben den beweglichen Vermögensgegenständen und Ausleihungen, insbesondere um eine langfristige externe Finanzanlage von 90,5 Mio. € (Vj. 85,1 Mio. €). Das Anwachsen der kurzfristigen Aktiva um 2,0 % ist im Wesentlichen auf einen Anstieg der Kautionsguthaben der Mieter zurückzuführen (+ 1,8 Mio. €), deren Bilanzausweis in gleicher Höhe unter den Verbindlichkeiten aus Vermietung bzw. unter den sonstigen langfristigen Fremdmitteln erfolgt.

Der nominelle Anstieg des Eigenkapitals ohne Bilanzgewinn um 23,9 Mio. € auf 628,3 Mio. € resultiert aus der Rücklagenzuführung aus dem vorjährigen Bilanzgewinn gemäß Gesellschafterbeschluss im Sommer 2020. Nach Kauf der extern verbliebenen Minderheitsanteile an der Nostro Co. KG im Oktober 2020 befindet sich das Konzern-Eigenkapital seitdem zu 100 % in der Hand der Wohnbau. Die aufgenommenen Fremdmittel zur Immobilienfinanzierung erhöhten sich um 29,9 Mio. € auf 1.426 Mio. €. Der Kreditneuaufnahme von 146,4 Mio. € stehen dabei in 2020 Regel- und Sondertilgungen von 116,5 Mio. € gegenüber. In den sonstigen langfristigen Fremdmitteln sind – neben den Pensionsrückstellungen und den Mieterkautionen – passivisch abgegrenzte Einnahmen aus Belegungsrechten enthalten, die in 2020 nochmals um 2,3 Mio. € erhöht worden sind. Bei den kurzfristigen Passiva wirken sich höhere Beträge für Steuerrückstellungen und für stichtagsbedingte Bauleistungsverbindlichkeiten am Jahresende aus.

Die Relation des Eigenkapitals ohne Bilanzgewinn zur Bilanzsumme hat sich auf 28,1 % leicht verbessert.

Ertragslage

Die Ertragslage des Geschäftsjahres 2020 wurde durch zahlreiche Neuerwerbe und fertiggestellte Bauten mit Zugang Ende 2019 und im abgelaufenen Berichtsjahr 2020 beeinflusst. Aber auch der Verkauf von Belegungsrechten an den Bund wirkte sich positiv aus.

Ihre Gesamtleistung hat die Gruppe um gut 13,3 Mio. € (bzw. 6,8 %) auf 210,2, Mio. € gesteigert. Als wesentlichen Posten aus der Gesamtleistung verbesserten die Wohnbau-Gesellschaften die Erlöse aus Sollmieten um 12,5 Mio. € auf 161,9 Mio. €. Zu diesem Anstieg trugen die Bestandsankäufe und bezugsfertigen Neubauten des Berichts- und Vorjahres mit 9,5 Mio. € bei.

Der Betriebliche Aufwand der Gesellschaft beträgt nach der Erhöhung um 5,5 Mio. € bzw. 4,3 % in Summe 133,1 Mio. €. Neben den Abschreibungen (32,8 Mio. €, + 2,8 Mio. € gegenüber Vj.) und dem Personalaufwand (16,7 Mio. €, + 0,4 Mio. €) sind größte Kostenbestandteile in dieser Position die Betriebs- und Heizkosten (40,0 Mio. €, + 0,8 %) sowie Maßnahmen zur Modernisierung und Instandhaltung (33,7 Mio. €, + 9,2 %).

Gleichzeitig verbuchten wir mit insgesamt 4,9 Mio. € geringere Aufwendungen für die allgemeine Verwaltung (- 11,3 % gegenüber Vj.), u.a. wegen reduzierter Kosten der Geldbeschaffung und infolge des Corona-bedingten Rückgangs von Reisetätigkeiten.

Bedingt durch die deutlichere Steigung der Gesamtleistung gegenüber dem Betriebsaufwand erhöhte sich das Betriebsergebnis des Wohnbau-Konzerns um 11,3 % oder 7,8 Mio. € und schließt im Geschäftsjahr 2020 mit einem Saldo von 77,1 Mio. € ab.

Das Finanzergebnis verbesserte sich leicht von -30,3 Mio. € auf -29,8 Mio. €. Neben den erhöhten Zinserträgen (+ 182 T€) konnten wir, trotz erstmals ganzjähriger Zinsbelastung der hohen Vorjahreskreditaufnahme, die gesamten Zinsaufwendungen um 281 T€ senken. Wesentlich trugen hierzu geringere Aufwendungen aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellung (Abnahme um 304 T€) bei.

Gegenüber dem Vorjahr hat sich das Neutrale Ergebnis mit knapp 1,7 Mio. € leicht erhöht. In der Position werden im Wesentlichen die saldierten Ergebnisse von Anlageverkäufen (537 T€) sowie die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen und Wertberichtigungen (1.126 T€) als periodenfremde Gewinnanteile ausgewiesen.

Die im Betrag höher ausgewiesene Ertragssteuerbelastung berücksichtigt mit knapp 8,2 Mio. € (Vj. 6,4 Mio. €) die voraussichtliche Körperschaft- und Gewerbebesteuerung unserer Organschaft mit der Wohnbau Service Bonn GmbH sowie der Wohnbau Service Verwaltungs GmbH. In der Berechnung sind steuerbilanzielle Modifikationen sowie gewerbesteuerliche Kürzungen für Mieterträge berücksichtigt.

Finanzierung

Die Vermögens- und Finanzlage der Wohnbau GmbH ist geordnet. Die Gesellschaft konnte und kann ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen.

Im Berichtsjahr ergaben sich für uns keinerlei Liquiditätsengpässe. Die ungenutzten, kurzfristig abrufbaren Kreditlinien 2020 betrugen zum Jahresende rund 42,3 Mio. €.

Die Finanzierung der hohen Immobilieninvestitionen im Berichtsjahr können wir auf langfristige, zinsgünstige Darlehensvereinbarungen mit inländischen Finanzinstituten stützen. Sämtliche Neukredite 2020 sind ebenfalls durch erstrangige Grundschulden abgesichert.

Das Anlagevermögen ist grundsätzlich langfristig finanziert. Wir betreiben generell eine ganzheitliche Unternehmensfinanzierung, d. h., Darlehen werden nicht maßnahmen- oder objektbezogen, sondern zur Finanzierung des Unternehmens aufgenommen. Mit den umfangreichen Neuinvestitionen für unser Immobilienportfolio im Vorjahr und auch 2020 ging ein entsprechender Zuwachs an Fremdfinanzierungsmitteln einher. Durch Umschichtung bzw. der Rückzahlung hochpreisiger Darlehen konnten wir den Ende 2020 bestehenden durchschnittlichen Zinssatz auf 2,02 % verringern.

Die Fremdfinanzierung ist komplett dinglich gesichert und valutiert ausschließlich in Euro, so dass sich keine Währungsrisiken ergeben. Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten sind im Anhang abgebildet.

Herkunft und Verwendung der im Berichtsjahr vorhandenen Liquidität werden saldiert in den folgenden Kapitalflusskomponenten nach DRS 21 deutlich:

Die vorstehenden Ergebnisse zeigen die grundsätzliche Finanzierungsfähigkeit der Wohnbau-Gruppe. Im Rahmen der Innenfinanzierung sind die konstanten Mieteinnahmen Garant für den generell hohen Cash-Zufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit; in 2020 rd. 111,0 Mio. € mit einem Zuwachs von 11,4 Mio. €. Die Summe errechnet sich im Wesentlichen aus dem Konzern-Jahresüberschuss unter Berücksichtigung von Abschreibungen, Zinsen und Veränderungen der Rückstellungen.

In den Modulen ‚Investitionstätigkeit‘ und ‚Finanzierung‘ ist der Cash-Flow eines Immobilienunternehmens grundsätzlich von der Bautätigkeit und den Ankäufen geprägt ( Kapitel 3. Investitionen). Nach dem hohen Mittelabfluss von 631 Mio. € im Vorjahr beliefen sich die Investitionen in 2020 mit über 101,5 Mio. € auf einem reduzieren, aber dennoch ambitioniertem Niveau. Gemäß Cash-Flow-Rechnung konnten diese aus eigenen Mitteln finanziert werden.

Der im Vorjahr zum Investitionsvolumen korrespondierend hohe Zahlungsabfluss im Modul ‚Finanzierung‘ ist im aktuellen Berichtsjahr jetzt einem saldierten Mittel-Abfluss gewichen (-9,6 Mio. €). Zusätzlich zur Nettoneuverschuldung bei Banken von 29,9 Mio. € am Jahresende, sind die Dividendenzahlung für 2019 (10,0 Mio. €) sowie der Zinsaufwand für Fremdkapital in 2020 (29,6 Mio. €) in diesem Rechensaldo enthalten.

Mit einem aus den drei Modulen zusammengefassten Cashflow von – 88 T€ verringerte sich der Bestand liquider Mittel zum Jahresende von 285 T€ im Vorjahr auf 197 T€ im Geschäftsjahr 2020.

Mitarbeiter

Im Rahmen der Hausbewirtschaftung sowie zur Übernahme von übergeordneten Funktionen in der Verwaltung greifen wir auf ein Team an fachkundigen Mitarbeitern zurück. Während die Unternehmensverwaltung und die Bewirtschaftung unserer Wohnanlagen in Nord- und Westdeutschland von unserem Unternehmenssitz in Bonn aus erfolgt, betreiben wir zur Betreuung der Immobilienbestände im Berlin und Brandenburg (Potsdam) sowie in Bayern und Baden-Württemberg eigene Niederlassungen in Berlin, München und Erlangen.

Der gesamte Personalaufwand erhöhte sich um 386 T€ auf 16.690 T€. Der moderate Anstieg des Personalaufwandes ist im Wesentlichen auf eine geringere Zuweisung zu den Pensionsrückstellungen zurückzuführen.

Erfasst sind Steigerungen aufgrund der Mitarbeiterausweitung (+ 6) sowie außerordentliche Gehaltserhöhungen mit Wirkung zum 1. April 2020 und die Zahlung einer sogenannten „Corona-Prämie“, auf die sich die Tarifparteien verständigt haben und die für besonders belastete Tätigkeiten wie die unserer Hausverwalter vor Ort teilweise steuerfrei gestellt wurde.

Von den insgesamt 243 Mitarbeitern (Vj. 237) beschäftigten wir am Ende des Geschäftsjahres 187 in Vollzeit (Vj. 189) und 23 in Teilzeit (Vj. 17). Im Rahmen ihrer Ausbildungstätigkeit waren 15 Auszubildende (Vj. 14) bei uns angestellt. Die wöchentliche Stundenzahl unserer 23 Teilzeitkräfte (Vj. 17) entspricht umgerechnet der vereinbarten Arbeitszeit von 16,19 Vollzeitstellen (Vj. 12,85).

In unserem Personalwesen wurde die Digitalisierung weiter optimiert. Nachdem bereits zuvor die Zeiterfassung auf einen software-gestützten Workflow umgestellt worden war, erweiterten wir mit Einführung einer neuen Software digitale Prozesse auch auf die Personalrekrutierung.

Das Personalwesen hat sich durch Mitwirkung im Arbeitsschutzausschuss verstärkt im Covid-19 Management beteiligt. Erstmalig wurden im Berichtsjahr auch Grippeschutzimpfungen (Influenza) für die Arbeitnehmer in den Räumlichkeiten der Gesellschaften angeboten.

Risikomanagement

Unsere Konzern-Gesellschaften sind grundsätzlich dem generellen Branchen- und Konjunkturrisiko ausgesetzt, wenngleich der Wohnimmobilienmarkt weniger volatil ist als andere Wirtschaftszweige. Bedeutende immobilienmarktbezogene Herausforderungen resultieren aus dem prognostizierten demografischen und gesellschaftlichen Wandel in Deutschland sowie regulatorischen Markteingriffen, deren Auswirkungen von uns stetig bewertet werden.

Das Portfoliomanagement hat bei uns einen hohen strategischen Stellenwert und ist in sämtlichen wichtigen Entscheidungen zur Auswahl und Ablaufsteuerung unserer Immobilienprojekte sowie zur laufenden Gebäudeverwaltung einbezogen. Grundlage ist eine permanente Markt- und Umfeld-beobachtung unseres räumlich diversifizierten Portfolios über 36 Standorte.

Im Einzelnen lassen sich Risiken bzw. wesentliche Kontrollmaßnahmen der Wohnbau hierzu wie folgt beschreiben:

• Risiken im Zusammenhang mit dem weiteren Ausbau unseres Immobilienbestands durch Ankauf und Neubau fokussieren im Wesentlichen auf Leerstände mit entsprechenden Mietausfällen. Durch selektive Auswahl der Investitionsstandorte und Konzentrierung auf Ballungsgebiete mit positiven Bevölkerungsprognosen können wir dieses Risiko auf ein Minimum senken. Gemäß der neunten Bevölkerungsprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bis zum Jahr 2040 werden insbesondere wirtschaftsstarke Großstädte und ihr Umland weiterwachsen. Gleichzeitig werde sich die Bevölkerungszahl in strukturschwachen Gegenden abseits der Metropolen weiter verringern. Sämtliche unserer investiven Wohnungszugänge befinden sich in Agglomerationsbereichen mit wirtschaftlich starken Strukturen.

Chancen

Vor allem in den Großstädten, die regelmäßig ein breites Angebot an Arbeitsplätzen, Bildungseinrichtungen sowie vielfältige Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten und Lebensqualität bieten, überwiegt die Nachfrage nach gemietetem Wohnraum bei zugleich geringen Eigentümerquoten. Insbesondere kleinere Haushalte, Singles und jüngere Leute zieht es nach wie vor in die Städte. Entsprechend attraktiv bleibt auch künftig die Bewirtschaftung von Mietwohnungen.

Ausblick

Die Bundesregierung rechnet in ihrer aktualisierten Konjunkturprognose von Ende Januar für die deutsche Wirtschaft für 2021 mit einem Wachstum des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts von 3,0 %. Übereinstimmend gehen die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute in ihren Prognosen in der Spannbreite von + 2,8 % bis + 4,2 % davon aus, dass es im Jahr 2021 wieder einen (langsamen) konjunkturellen Aufschwung geben werde. Aufgrund des aktuellen Infektionsgeschehens bis Ende März hatte zuletzt allerdings das Institut der deutschen Wirtschaft seine Konjunkturprognose für das laufende Jahr auf 3 % Prozent gesenkt und die Prognose von 4 % aus Dezember 2020 revidiert.

Die Erwerbstätigkeit werde gemäß Jahresprojektion 2021 stagnieren, die Arbeitslosenquote leicht zurückgehen. Auch für die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte wurde ein Zuwachs von 2,7 % antizipiert. Trotz wieder steigender Infektionszahlen im Frühjahr 2021 startet die deutsche Wirtschaft zuversichtlich in den Frühling. Das Ausmaß der Erholung wird vom weiteren Verlauf der Pandemie, der breiten Verfügbarkeit von Sars-CoV-2 Impfstoffen sowie der Wirksamkeit der fiskalpolitischen und monetären Maßnahmen der Regierungen und Zentralbanken abhängen.

In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres zeigt die Inflationsrate bereits wieder einen ansteigenden Trend mit monatlichen Zuwächsen von über einem Prozent. Vor allem die Baupreise für Instandhaltungen von Wohngebäuden zeigen eine dynamische Entwicklung, das vom Statistischen Bundesamt ausgewiesene Plus für das 1. Quartal beträgt 4,3 % (Ø 2020: 2,2 %).

Im Rahmen unserer Umsatzprognose erwarten wir für das Geschäftsjahr 2021 einen saldierten Anstieg der Sollmieten – auch nach Verkauf der Bestände an den Standorten Bremen und Celle (333 Wohnungen). Die zum Ende des Berichtsjahres erworbene Wohnanlage mit 51 frei-finanzierten Wohnungen sowie 4 Gewerbeeinheiten in Bonn-Beuel ist mit Besitzübergang zum 1. April bereits auf uns übergegangen.

In Anbetracht der Qualität der gehaltenen Immobilienportfolios, der schon über einen langen Zeitraum gehaltenen niedrigen Leerstandsquoten sowie des jüngst erfolgten und anstehenden Ausbaus unserer Wohnungsbestände in entwicklungsstarken Ballungsräumen sehen wir auch für die Zukunft solide Umsatzperspektiven bei der Hausbewirtschaftung.

Wir treiben gezielt Projektmaßnahmen auf eigenen Grundstücken (Nachverdichtungen) oder auf neuen Projektgrundstücken voran. Zusätzlich zu unseren in den beiden Vorjahren erworbenen Neubauprojekten in Düsseldorf, Berlin und Bonn (rund 500 Wohneinheiten), erwarben wir im Berichtsjahr 2020 weitere Wohnprojekte und verstärken wir unser Engagement im geförderten und preisgedämpften Wohnungssegment. Hierzu zählen ein Wohnungsbauprojekt in München-Lochhausen, auf dem bis voraussichtlich Ende 2022 insgesamt 63 preisgebundene Wohnungen entstehen werden. Ebenfalls werden auf dem angekauften städtischen Baugrundstück ”Am Vogelsang” in Bonn-Endenich bis voraussichtlich 2027 ca. 250 Wohnungen entstehen, von denen ca. 135 öffentlich-gefördert sind.

Im Bereich Fremdverwaltung betreuen wir weiterhin umfänglich Immobilienbestände im Eigentümerauftrag. Unser Verwaltungsbestand weist ein breites Spektrum auf, sodass wir dank der Ausbildung und Expertise unserer Mitarbeiter auch zukünftig mit allen Arten von Liegenschaften in der Wohnungseigentumsverwaltung vertraut sind. Durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG) gibt es neue Herausforderungen. Die vereinfachte Möglichkeit von Umbauten und Erhaltungsmaßnahmen wird in den nächsten Jahren zu einer Vielzahl von Maßnahmen führen. Insbesondere durch die massive Förderung der Elektromobilität und dem aus dem Gesetz abgeleiteten Anspruch auf die Installation von Lademöglichkeiten erwarten wir zahlreiche Projektierungen.

Um den hohen Anforderungen einer sicheren und kosteneffizienten Wärmelieferung gerecht zu werden, sind auch 2021 die laufende Instandhaltung und Modernisierung unserer Heizwerke und der Versorgungsleitungen festes Planungsprogramm.

Vor dem Hintergrund weiterer Transformationen von Arbeitsprozessen werden innerhalb des Konzern-verbunds fortlaufend Digitalisierungsprojekte in unserer Verwaltung identifiziert. Nachdem aufgrund der Pandemielage vorgezogene Projekte zu Cloud-basierten Diensten erfolgreich umgesetzt wurden, werden weitere Vorhaben wie beispielsweise das digitale Mängelmanagement oder die digitale Rechnungserfassung und Verbuchung vorangetrieben.

Wir sehen den Fortgang des Geschäftsverlaufs weiterhin als nachhaltig stabil an und sind bestrebt, auch in den kommenden Wirtschaftsjahren an die guten positiven Geschäftsergebnisse anzuknüpfen und den Unternehmenserfolg auszubauen. Unter Berücksichtigung einer ganzjährigen Wirkung der Anlagenzugänge 2020 und insbesondere der Verkaufsabgänge 2021 erwartet die Wohnbau-Gruppe für das Jahr 2021 eine Umsatzsteigerung auf rund 213 Mio. €. Zusätzlich mit den Ergebnissen aus den Anlagenverkäufen planen wir einen Jahresüberschuss nach Steuern von 82,7 Mio. €. Die Unsicherheit über die Dauer der Corona-Pandemie macht es auch zu Beginn des Jahres 2021 schwierig, die Auswirkung zuverlässig einzuschätzen. Signifikante Einflüsse der Coronakrise auf die beobachteten Kennzahlen sind, zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts, nicht zu erwarten.

Am 15. April 2021 wurde der Berliner Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt. Für unsere Mieteinnahmen in Berlin bedeutet dieses Urteil, dass wieder die nach den bundesweit gültigen Vorschriften des BGB gebildete Miete und damit die zuvor vereinbarte Miete Gültigkeit hat. Zudem entfällt rückwirkend der durch den Mietendeckel gewährte Absenkungsbetrag.

Bonn, 16. April 2021

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